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不動産購入の基礎知識

住宅の保証期間

<新築住宅の保証>
平成12年4月1日施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が、目的物の引渡しの日から10年以上(最大 20年まで延長可能)に義務化されました。
ただし、10年間の保証の対象となる部分は、以下の部分となります。

1. 構造体力上主要な部分(柱、梁、耐力壁、基礎、土台等の構造躯体)

2. 雨漏りの侵入を防止する部分(外壁や屋根の仕上げ、下地、開口部等)

上記以外の瑕疵担保責任は、従来どおり2年以上の期間を定めること(宅建業法)となっています。
多くの判例は、買主が取引上一般に要求される程度の注意をもってしても発見し得なかった瑕疵としています。したがって、買主がたまたまその瑕疵を知っていた場合には隠れた瑕疵とはなりません。また、その瑕疵が契約時に存在していたことを要します。

民法では、瑕疵担保責任による解除権と損害賠償請求権を行使できる期間は、買主が瑕疵を知ったときから1年以内と定められています。

契約書等で買主に対して不利になる特約とした場合は無効ということになります。また、瑕疵担保責任期間の特約を定めなくても違法とはなりませんが、その場合は民法の規定が適用され、「瑕疵を発見してから1年以内は瑕疵担保責任を負う」ことになります。
ただし、最高裁の判例では引渡しから10年を超えたものは時効により損害賠償請求権は消滅するというものもあります。状況によってさまざまな判例があり、一概には言えないというのも事実です。

さらに、平成21年10月1日に新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付けについても施工されました。売主や注文住宅の請負人は保険への加入か補償金の供託を行わなければならなくなりました。
一般的には住宅瑕疵担保責任保険に加入することが多いですが、業者が保険料を負担しなければならないため、大手業者は補償金の供託を選択している場合もあります。

<中古住宅の保証>
売主が不動産業者の場合
宅地建物取引業法では、最低2年間の瑕疵担保期間を義務付けています。上記と同様に期間を短くするなどの買主に対して不利になる特約とした場合は無効ということになります。

売主が不動産業者以外の場合
一般的には、雨漏り、主要構造部の腐蝕、シロアリの害、急配水管の4つの瑕疵について2ヶ月〜6ヶ月程度の瑕疵担保責任を付けるのが一般的です。しかし、築年数が経って明らかに売買価格に反映されていないような建物については、特約で免責事項にし、瑕疵担保責任を負わないとすることもありますので、契約前によく確認されたほうが良いと思います。

中古の住宅にも既存住宅瑕疵保険制度があり、新築ほどの長期間ではありませんが、検査を受けて一定基準をクリアした住宅に付保することができます。
 

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