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マイホーム獲得の全て

これからマイホームを購入しようとお考えの方は必見です。この「秘伝!マイホーム獲得の すべて」をくまなく読む事により、購入した後に
「しまった!」 「もっとよく勉強しておけばよかった!」なんて後悔しなくて済むハズ! 
何のために
 買うのかを再確認
まずは、本当にマイホームを購入したほうがよいのかを検討。低金利や優遇税制があるからという理由だけであせってしまうと、後々後悔するハメになりかねません。
将来の生活設計も見直した上で、今本当に買う必要があるかを再確認しましょう。
資金計画を立てる

 要注意!
欲しい物件に資金計画を合わせると、必ずといっていいほど予算オーバーとなってしまいます。「せっかく買うなら」と夢や理想が先行してしまいがちです。現状の収支だけでなく、将来必要な子供の教育費や生活費、保険料、遊興費、貯蓄のことも考慮して支払額を決めなければいけません。
収入アップやボーナスをあてにしていると後々大変な事になってしまいます。当然、一戸建てに限らずマンションも修繕積立金とは別に修繕費用がかかることも考慮しておきましょう。
購入する際にかかる仲介手数料ですが、新築マンションを購入する場合と新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンションを購入する場合ではちょっとした差があります。
新築マンションの場合は、ほとんどの物件は仲介手数料がかかりません。それは売主が直接販売しているか、販売代理会社が販売している場合でも、販売会社は手数料を売主からもらうためです。そう考えると、手数料はすでに販売価格に含まれているということになります。
新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンションの場合は、売主が業者で直接販売している場合などを除き、仲介手数料がかかります。これは、物件の流通経路が不動産業者専用のネットワークを通じて情報交換されているからです。
広告には「売主」「媒介」「代理」と表記されていますので、「売主」の場合のみ仲介手数料がかからない可能性があります。業者に確認すればわかります。
物件の種類を選択 マンション・一戸建て? 新築・中古?
ライフスタイルや将来のことを見据えてマンションにするか、一戸建てにするかを検討しましょう。子供が大きくなったときのことや、子供が独立した後のこと。親と同居する可能性を考慮して、買い替えやリフォームの必要性も視野に入れておかないと将来大きく資金計画が狂ってしまいます
物件情報の収集 購入希望する地域周辺の相場を調べてみましょう。インターネットや新聞の折込広告などで、ご自分たちの予算に合った住宅はどのようなものなのかを把握します。また、広告の見方も研究して色々な物件を比較検討してみましょう。
実際に
 見学してみよう
いよいよ物件を見学する段階にきました。新築マンションを購入する場合と新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンションを購入する場合ではちょっとした差があります。
新築マンションでは、同じ売主の物件か他の売主でも自社が販売提携をしていなければお客さんに物件を紹介することができません。ですから、同じエリアで新築マンションを探す場合はそれぞれのモデルルームに行って、違う業者と折衝することとなります。
新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンションの場合は、先に説明したとおり、物件の流通経路が不動産業者専用のネットワークを通じて情報交換されているため、売主が違う場合でもほとんどの物件を同一業者が紹介できるようになっています。
さまざまな物件を比較検討し、紙面だけではわからなかったこともいろいろとわかってくると思います。間違っても1、2件見た程度で判断しないようにして下さいね。
物件の絞込み いろいろな物件を見学してみて、大体の希望が絞られてきたと思います。また、帯に短したすきに長しで迷ってしまう方も多いと思います。迷ってしまう場合には、ご自分たちの希望についての優先順位を洗い出し、点数を付けてみるのも一つの判断基準になると思います。
やはり、第一は「家族みんなが幸せになれること」だと思います。せっかく一大決心して購入した家が毎日不平不満だらけじゃ悲しいですよね。
物件が決まったら

 要注意!
ひとたび物件を気に入ってしまうとほとんどの方が冷静さを失います。「これだけ見てきて気に入ったんだから、他の人にとられないうちに急がなくちゃ。」という具合です。
また、不動産営業マンの「早くしないとなくなっちゃいますよ。」の一言でさらにあせってしまうものです。事前にチェックリストを作成しておいて、再確認する必要があります。周辺の環境についても時間帯や曜日を変えて歩いて見学してみる事も重要です。
ここで、再度資金計画の見直しをして下さい。営業マンによっては不勉強な方が非常に多く、一番安い2年固定金利だけを勧めてくるケースが多いですが、長期的な視野で再度確認して下さい。
収入合算や共有にする場合、内容によっては住宅取得控除を充分受けられないなどのトラブルも実際にあります。
建物検査(インスペクション)サービスをご利用下さい。
申込み

 要注意!
気に入った物件を再度確認したら、申込みです。一戸建ての場合は買付証明書という申込み書のようなものを提出するだけの場合が多いですが、新築マンションの場合はほとんどが、申込み証拠金として10万円くらいのお金を預けます。その際に必ず確認していただきたいのは、キャンセルした場合にその申込み証拠金が戻ってくるかどうかです。戻ってくるのが当たり前なのですが、中には「返しません」なんていう悪質な業者もいますので、注意が必要です。
また、契約までの期間も少なくとも1週間は取って下さい。また、このときに重要事項説明書、売買契約書、建物図面一式、添付書類一式、マンションであれば管理規約集などを予めもらい、内容を細かく確認する必要があります。
<マンション>
パンフレットや販売図面には記載されていない重要な内容が設計図書というものに記載されています。地盤や構造、コンクリート強度や細かな仕様が全て記載されています。当社検査員が設計図書を見て工法に問題があるマンションはかなりあります。建築確認を取得しているので、法的には問題ありませんが、建築基準法はあくまで最低ラインだと思って下さい。
例えば、建築基準法では床のスラブ厚は150ミリ以上となっていますが、その程度の厚さでは遮音性に問題があります。もちろん二重床やフローリングの遮音等級、カーペットなどの施工方法によって違いがあります。しかし、現在の分譲マンションで床スラブ厚が150ミリなんていうものは滅多にありません。各社当たり前のように200ミリ以上にしているのは、過去の事例からしても遮音性に問題があり、購入者も認識しているからです。
<一戸建て>
販売図面は、建物平面図のみしか記載されていないことが多いですが、この他にも、立面図、内外部仕上げ表、断面図、矩計図(かなばかりず)、概要書(住所・地名地番・地積・用途地域・防火地域・ 指定容積率・指定求積率・前面道路の種類と認定幅員・面積表・設備概要)、性能評価書(取得の場合)、建築確認申請書・通知書、機器仕様書、保証書等確認すべき書類は山のようにあります。
木造住宅とはいえ、上下階の遮音性に問題がある場合や、断熱処理、壁量や配置、屋根裏の換気状況などにも配慮がされていないことが非常に多いです。
建物検査(インスペクション)サービス、
建築途中の手抜き工事を防ぐ施工検査サービス
をご利用下さい。
売買契約

 要注意!
いよいよ最大の山場の一つ、売買契約です。
宅地建物取引業法では、売買契約締結前に重要事項説明を義務付けています。しかし、ほとんどの場合が契約と同時に行われています。宅地建物取引業法だの建築基準法だの都市計画法だの聞いた事もない内容のものをつらつら読まれても、それが自分にとって不利な事なのかどうかなんていうことは、いくら法学部を卒業した方でもそうそうわかるものではありません。
一般の購入者には、その場で全てを理解するなんてことはとても無理。業者を信用するしかないのです
でも、本当に信用していいのでしょうか?
ならば、「大手であれば絶対に大丈夫!」なんて事も言い切れないのが実態です。現にどなたでも知っている超大手のマンションデベロッパーとの契約内容に関するトラブルを私どもは知っています。
契約後に起こるトラブルは、専門知識を持っていれば未然に防げるものばかりです。当社では、経験豊富な知識持った専門家が売買契約書を事前にチェックするサービス売買契約に立会うサービスを行っております。売買価格のわずか0.2%程度で得られる安心サービスを是非ご利用下さい。
売買契約内容診断サービスをご利用ください。
オプション契約 オプション工事についてのトラブルも非常に多いので、注意が必要です。オプション工事がうまくできなかった場合、購入者側は「オプションによる変更ができるから購入した。そうでなければ契約していない。」という意識でいることが多いですが、業者側はあくまで「オプションはオプション。おまけみたいなもの。」という意識でいます。
オプション工事や変更工事は物件の売買契約とは別に契約書を作成します。また、契約の相手方は売主ではなく、施工業者との契約だったりします。オプション工事がうまくできなかったとしても、物件自体の売買契約とは関連性をつけていませんので、解約したいと思っても「手付放棄」や「違約による解除」などと言われてしまうのです。
オプション工事をする場合は、予め契約の内容や相手方を確認し、工事がうまくできなかった場合はどうなるかを業者に確認する必要があります。
ローン申込み 住宅ローンの内容は注意が必要です。目先の金利に目をとらわれずに充分検討してください。期間、金利、連帯保証人、連帯債務者、持分など細部にわたって納得いくまで説明を受けて下さい。
ローン承認 必要書類を提出後、1週間程度でローンの承認がおりてきます。
ここで一安心。でも、まだまだ注意事項はありますよ。
内覧会

 要注意!
新築マンション・新築一戸建ての場合、契約した図面どおり完成しているかどうか、また、キズや不具合のチェックをするために内覧会というものがあります。
いよいよ待ちに待ったマイホームの完成です。
新築マンション・一戸建ての内覧会では、
「浮き足立ってしまってあまり細かいところは見なかった」
「あの時きちんと見ていればよかった」
と入居後に後悔する方が非常に多いのが実態です。
内覧会は、「完成お披露目会」的なセレモニーで終らせるのではなく、あなたにとって今後のトラブルを防ぐ最後の砦となるのです。
業者によって対応はまちまちですが、当社が内覧会立会いをしたときでも明らかに手直しをしたくない態度が見え見えの業者も非常に多いです。手直しをするとなると余計な費用がかかってしまったり、引渡し時期が遅れて資金回収などに問題が出るためです。
快適な新生活を送るためにも、専門的な知識をもったプロの内覧会同行・立会いサービスを是非ご利用下さい。
再内覧会

 要注意!
内覧会であった指摘事項が直っているかどうかを確認するものです。業者によっては「入居のときまでに直しておきますので」といって最確認する機会を与えず、引渡し後に確認してみると全然直っていないというケースが多々あります。必ず引渡しを受ける前までに再確認するようにして下さい。
金消契約

 金銭消費貸借契約
正式には、金銭消費貸借契約という金融機関と住宅ローンを借りる契約のことをいいます。固定選択性を選んだ方はローンの内容や、繰上げ返済のときの手数料などを金融機関担当者にもう一度確認しておく事をお勧めします。
また、金融機関によってはローンカードを作らせたり、積立を強要するようなところもあります。優遇金利の適用条件になっていること以外は強制できませんので、必要が無ければキッパリと断ったほうがいいです。
残金決済・引渡し ローンの実行と共に売主に対して残金の支払い・諸費用の支払いをして物件の引渡しを受けます。どこにいくら支払うのか、また、諸費用の内容についてもよく確認しておく必要があります。
火災保険は業者や金融機関の勧められるものは少々高いと感じたら、自分の知っている保険会社でもよいことになっていますので保険内容の見直しをすれば少なく抑えることも可能です。共済の火災保険は割戻し金があったり、月払いもできますのでお勧めです。
 入居 引越し さぁ、引渡しを受けたらいつでも入居ができます。
快適な新生活のスタートです!

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