マンション大規模修繕工事のための建物劣化診断【Q&A】

初めての大規模修繕工事を控えた管理組合様から建物劣化診断についてよくあるご質問をご紹介します。

塗装・シールについて

Q1　 塗装やシールは塗り直したり打ち替えたりするのになぜ塗装の付着強度試験やシールの引っ張り試験を行なうのでしょうか？

→回答：付着強度や中性化試験を行い、塗り重ね仕様か、既存塗膜剥離後塗り直し仕様かを選定アドバイスする必要があります。シールの既存性能と既存組成を調べ適切なシール材を選定しアドバイスする必要があります。

劣化数量について

Q2　 劣化数量の把握精度は大丈夫ですか？

→回答：通常劣化診断は仮設（足場やゴンドラ）無しで行います。仮設を用いた全数調査の方が劣化数量精度は優れています。

しかし仮設費用が掛かります。施工業者が仮設設置後に全数調査をしホームドクターが数量を確認することで仮設費用を省略しながら数量把握します。一方設計見積は劣化数量は少なめに計上し追加分を清算項目として数量チェックします。

こういった手法で管理組合様の出費を削減します。

Q3 劣化調査の調査位置プロット図は作成しますか？

→回答：特に要望が無い限り作成しません。勿論調査位置に関しては報告します。先の通り全数調査を要請することから足場の無い不確定要素の状態での重複した書類作成費用を省略することで管理組合様の出費を削減します。

建材メーカーについて

Q4　 メーカーの協力を受けることでデメリットはありますか？

→回答：特に有りません。メーカー指定は要望の無い限り行ないません。メーカー指定を行なうと競争原理が働かなずに単価が高くなり得ます。設計仕様書では商品名をいれても同等品という記載をします。メーカーは営業経費で調査報告することが通例のため管理組様は弊社の立会費のみで調査が行なえます。

バルコニー調査について

Q4　バルコニーは全部検査するのですか？

→回答：全部は要望条件が無い限り行ないません。アンケート調査を行い、貴マンションの典型的な劣化パターンを把握いたします。その上で協力住戸の幾つかのバルコニーおよびルーフバルコニーを調査させていただきます。

劣化診断の再調査について

Q5　管理会社が建物劣化診断を行ないました。調査書があるのですが御社に設計から監理まで依頼する場合、劣化診断をやり直す必要がありますか？

→回答：調査書の内容によります。また設計仕様の際には補修数量の把握が必要です。そのための現地調査は必要になります。

参考記事 ： マンションの資産価値を左右する大規模修繕とは？

参考記事 ： 後悔しないための大規模修繕工事の設計仕様書のポイント

参考記事 ： 大規模修繕工事の業者選定から工事契約までのポイント