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不動産購入の基礎知識

住宅ローンは慎重に

「住宅ローン1%」なんてCMでやっていると「そうだよな〜買い時だよな〜」なんて思ってしまいがちですが、たとえば30年ローンを組むとすると、ずっと金利が1%なわけではありません。大抵の場合、固定金利選択型という商品の2年固定金利が2.0%で当初の契約期間 (2年固定金利の場合は2年間) はその通常の金利より1%差し引いて優遇するというものです。

金利の種類は
@ 変動金利
   定期的に金利を見直すタイプ。
    原則年2回金利を見直し、返済額は5年に1度見直しされる。
A 固定金利
   返済期間の初めから終わりまで金利、支払額が変わらないタイプ。
    途中で、予め契約した金利に上がる段階金利制もある。
B 固定金利選択型  
   2年、3年、5年、10年など一定期間だけ金利が固定になるタイプ。
   期間終了時にその時点の金利が適用される。また変動金利に変更
   できるなど金融機関により多少異なる。

優遇金利制度
   固定金利選択性なら、契約期間中0.7%優遇、変動金利なら
   10年間0.5%優遇など間各金融機関によって違いがある。
   各銀行のホームページで見る事ができます。

ここで気をつけなければならないのは、当初2年間の金利は1%だったけど、その後は2%台、3%台という可能性も充分あり、長い将来を考えるとそれ以上の金利になってもおかしくありません。当然支払額があがり、返済が困難な状況になりかねません。

また、変動金利の場合、金利が急激に上がると支払っているのはほとんど金利のみで元金が全然減っていないという事があるということも知っておかなければなりません。
一般的には低金利時は長期の固定金利を選択し、高金利時には変動金利を利用する事が常識とされていますが、安全な長期固定金利と低金利時代を享受する変動金利・短期固定選択型の金利を併用する事も考えられます。

このような内容を担当の営業マンが最初からキチンと説明してくれるかどうかも営業マンを見分ける注意点になります。何の説明もなく支払い計算を1%台の金利で計算し、「家賃と変わらないでしょう?」などという営業マンもたくさんいます。管理費や修繕積立金、駐輪場や駐車場の支払いも別途発生します。特に長期修繕計画があれば、修繕積立金の金額が数年ごとに上昇する前提で計画されている場合がほとんどですので、十分注意が必要です。
その他の支払いに固定資産税も発生します。一定の基準を満たしたマンションの場合、当初5年間は優遇措置がありますが、それ以降いくら位の支払いになるかも把握しておくことが必要です。

また、マンションの場合、修繕積立金を積み立てているから大丈夫と考えがちですが、10年も経てば、給湯器・エアコン・ユニットバス・トイレなどの設備の修繕・交換、クロスの張り替えなどにもお金がかかることを頭に入れておかなければなりません。
 住宅ローンの資金計画は個別の事情によって大きく異なりますが、まず住宅ローンの支払い以外に、何にいくら位かかるのかを把握し、金利が急激に上昇して支払い額が増えた場合でも対処できるように無理のない資金計画をたてる事が大切です。

あくまでも 「いくら借りられるか」 ではなく、「いくら支払えるか」 が重要です。

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